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Maires de France
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mai 2022
Aménagement, urbanisme, logement AMF Intercommunalité

Friches. Comment s'approprier ces gisements fonciers

Les friches sont une opportunité pour atteindre le zéro artificialisation nette en 2050. Mais leur reconversion ne s'improvise pas. Les maires redoublent d'ingéniosité pour faire aboutir ces opérations complexes.

Caroline Saint-André
Illustration
Lauréat du fonds friches, l'ancien site industriel GéGé à Montbrison (42) va faire peau neuve. Coût de l'opération pour la ville : 20 millions d'euros dont 1,5 millions d'euros apporté par le fonds.
Coûts de dépollution, procédures éclatées, multiplicité des acteurs et des dispositifs, manque d’ingénierie : les freins à la reconversion des friches sont nombreux et bien connus des élus locaux. La réappropriation de ces espaces vus comme des plaies béantes représente un intérêt majeur pour les territoires, sur le plan économique, social et environnemental. Fixé par la loi «  Climat et résilience » du 22 août 2021, l’objectif du zéro artificialisation nette (ZAN) des sols en 2050, ne fait que renforcer la nécessité pour les élus de s’emparer du sujet.

Cette loi définit la notion de friche. Il s’agit de «  tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ». Une définition conforme aux souhaits du Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes, partenaire de l’AMF pour établir un inventaire national des friches (lire ci-dessous).

Diverses par leur nature (industrielles, commerciales, résidentielles, administratives, agricoles, etc.), leur emplacement, les friches étaient jusque-là très peu répertoriées, en dehors des friches industrielles ou polluées via les bases Basias (anciens sites industriels) et Basol (sites et sols potentiellement pollués). Divers outils du Cerema aident dorénavant les élus (Cartofriches, UrbanVitaliz).

Les friches sont devenues des gisements fonciers recherchés par les communes, notamment celles qui font face à un besoin immédiat de logements. Et c’est bien le problème du ZAN – dont les projets de décrets ont reçu un avis défavorable des associations d’élus –, soulevé par Sylvain Robert, maire de Lens (62), président de la communauté d’agglomération de Lens-Liévin et co-président de la commission aménagement des territoires de l’AMF. «  Faire des friches un élément de calcul du ZAN désavantage les communes qui n’en ont pas et qui se retrouvent, de fait, exclues du fonds dédié, créé en 2020 (lire ci-dessous). Or, ce sont souvent les mêmes qui doivent accueillir de plus en plus de ménages, construire des écoles et des infrastructures pour répondre à la demande grandissante ».

Quant aux bénéficiaires du fonds friches, leur visibilité à long terme est nulle si ces subventions ne se pérennisent pas. Difficile, dans ces conditions, de faire de la réhabilitation des friches un axe du ZAN, ces opérations complexes nécessitant une maîtrise foncière sur le long terme – une visibilité et une lisibilité que n’assure pas le fonds friches, estime l’AMF.
 

Changer de modèle

À Grand-Champ (Morbihan, 5 668 hab.), le maire, Yves Bleunven, premier vice-président de l’agglomération de Vannes et conseiller régional de Bretagne, porte un projet inspirant pour reconvertir les  friches agricoles bretonnes – et au-delà, pour faire des friches un pivot du ZAN. «  Il faut changer de modèle. Auparavant, nous étions des spécialistes du lotissement, particulièrement dans les communes rurales. L’idéal de la maison individuelle sur un grand terrain ne tient plus aujourd’hui. »

Pour tenir l’objectif du ZAN sans bloquer le développement de sa commune, Yves Bleunven a proposé deux expérimentations au préfet de région. La première est technique : il s’agit de modéliser un système de désamiantage adapté pour dépolluer, au peigne fin, les toits en éverite des bâtiments désaffectés. La seconde, juridique, consiste à faire valoir un droit à l’extension urbaine en échange de la renaturation de sites en friche.

«  La formule du ZAN n’est pas encore connue. Jusqu’ici, quand on coupe un bois sur 1 ha, on doit reboiser 3 ha. Nous proposons d’anticiper les textes d’application en expérimentant : si l’on renature 1 ha, un droit d’extension urbaine de 3 ha doit nous être accordé. Plutôt que de subir, il faut agir. Il n’y a qu’en expérimentant que l’on peut trouver un modèle. On n’aura jamais une telle opportunité pour renaturer ces friches. Sur Grand-Champ, nous avons consommé 48 ha d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur les dix dernières années : dans dix ans, nous ne pourrons consommer que 24 ha. Or, tout le monde consomme sur le territoire d’une commune : département, agglomération, État… Il faut donc mettre tout le monde autour de la table pour définir la formule du ZAN la plus juste. » Le préfet a dit oui, tout comme l’agglomération et la région, qui soutiendront financièrement la commune pour ces expérimentations.
 

Faire confiance à l’intelligence collective

Germain Giroud, dit «GéGé », est une institution à Montbrison (Loire, 15 830 hab.). La principale usine et le siège de ce fleuron de l’industrie française dans la confection de poupées et de jouets, furent implantés en 1947 à Moingt, désormais fusionnée avec Montbrison. Jusqu’à 1 000 personnes ont été employées sur le site, et une cité ouvrière GéGé a été construite au nord. Christophe Bazille, maire et président de Loire Forez agglomération, revient sur le projet de reconversion du site, qui vient de décrocher 1,5 M€ de subventions dans le cadre du fonds friches.

«  L’entreprise GéGé a fermé en 1979, laissant un espace de 1,5 hectare en friche. La ville a racheté le site en 1991. En 2011, la commune a commencé à s’intéresser au site, mais elle s’est alors heurtée à un problème de servitude. Des négociations avec les propriétaires voisins ont permis à la commune d’acheter le terrain en 2018. Le projet que je conduis représente un investissement global de 20 M€. »

Pour sortir un tel projet, «  nous sommes entrés dans une dynamique avec l’appel à projets (AAP) “ Réinventons nos cœurs de ville ”. Dans le même esprit, nous avons lancé notre propre AAP pour trouver un candidat à la réhabilitation du site. Cet outil nous a permis de sortir des contraintes d’un cahier des charges classique, sans avoir à recourir à des bureaux d’études – ce qui nous aurait coûté très cher compte tenu de la pluridisciplinarité du projet. L’idée est de faire confiance à l’intelligence collective. Cela nécessite néanmoins un montage juridique important. Cet outil nous a aussi permis, avec l’aide de l’État, d’indemniser les candidats évincés et de bénéficier d’une visibilité nationale. L’établissement public foncier de Rhône-Alpes a assuré le portage foncier du projet. Avec cette opération, 70 logements, 1 400 m2 de services de proximité et 7 000 m2 d’espaces publics sortiront de terre en 2024. »

Sur les 20 M€ de budget, 1,8 M€ ont été investis en amont par l’Établissement public foncier Ouest Rhône-Alpes, 5 M€ l’ont été par la ville, et 1,5 M€ sont issus du fonds friches. Les porteurs de projet financent le reste à charge (Loire Habitat, SEM Novim, Inovy et SCF notamment).
 

AVIS D'EXPERT
Marc Kaszynski, président du LIFTI
(Laboratoire d’initiatives foncières et terri-toriales innovantes)
« Toute friche peut porter un projet »
« Avant de se lancer, la première étape est de recenser les friches sur son territoire. Objectif : identifier ces gisements fonciers et les intégrer dans les SCoT et PLUi, pour mutualiser l’ingénierie et le financement. La seconde étape est d’inscrire son projet dans une stratégie territoriale et de déterminer les acteurs à mobiliser. Un PLUi pour seule stratégie ne suffit pas : il faut une volonté politique pour obtenir des moyens et des partenaires. Les friches sont une opportunité de valoriser une politique environnementale, d’expérimenter des usages temporaires, de contribuer à une forme de revalorisation sociale, urbaine… Toute friche peut porter un projet. Mais il ne faut pas se précipiter sans avoir une idée du coût de remise en état du site. Au-delà du fonds friches, le Lifti milite pour un financement pérenne de ces projets. Pour obtenir de l’État un soutien structurel à l’ingénierie locale, les collectivités ont intérêt à valoriser leur stratégie de reconversion : elle permet d’atteindre leurs objectifs propres et ceux de l’État – ZAN en tête. Les bureaux d’études ne peuvent pas tout, et la stratégie ne se sous-traite pas : c’est un acte politique. »

 

Un fonds friches pérenne ?
Lancé en 2020 par l’État dans le cadre du plan de relance, le fonds friches a du succès. La première enveloppe était de 300 M€. Le fonds a été réabondé en mai 2021 pour atteindre 650 M€. En janvier 2022, une nouvelle enveloppe de 100 M€ a été débloquée. 9 M€ seront dédiés à la reconversion des friches industrielles ICPE ou minières, via l’Ademe, et 91 M€ au recyclage foncier : projets d’aménagement urbain, de revitalisation des cœurs de ville et en périphérie, projets de requalification à vocation productive, dans le cadre d’appels à projet pilotés par les préfets de région.
En savoir +:
• Ademe. Travaux de dépollution pour la reconversion de friches
• Lifti. https://lifti.org/ friches/
• Cartofriches. https://cartofriches.cerema.fr/cartofriches/
• UrbanVitaliz. https://urbanvitaliz.fr/
• Rapport n° 3811 d’information sur la revalorisation des friches industrielles, commerciales et administratives de la députée Marie-Noëlle Battistel,
janvier 2021.

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Cet article a été publié dans l'édition :

n°401 - MAI 2022
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