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décembre 2022
104e Congrès de l'AMF 2022 AMF Logement

Répondre à la diversité des besoins de logements

La production se heurte à une augmentation importante du prix du foncier. Comment y répondre, alors que le ministre délégué au Logement évoque une décentralisation de cette compétence régalienne.

Par Martine Kis
Illustration
© Aurélien Faidy
Face au ministre de la Ville et du Logement, Olivier Klein, les élus ont évoqué, lors du forum sur le logement, leurs préoccupations sur leurs relations avec les promoteurs et la maîtrise des prix du foncier
Il y a 2,3 millions de demande de logements sociaux, 5 millions de passoires thermiques, un prix du foncier en hausse constante, un Etat qui oublie son rôle de stratège et des élus confrontés à des injonctions contradictoires : construire mais ne pas artificialiser les sols, densifier et répondre au souhait des Français qui, eux, rêvent toujours de maison individuelle.

Les élus participant au forum organisé dans le cadre du Congrès des maires, le 24 novembre, sur «L’urgente nécessité d’agir pour répondre à la diversité des besoins de logements », ont tous témoigné de la difficulté de construire dans ce contexte.

Pourtant les enjeux sont nombreux, rappelle Isabelle Le Callennec, maire de Vitré (18 000 hab., Ille-et-Vilaine), secrétaire générale adjointe de l’AMF : satisfaire les besoins de la décohabitation, des familles monoparentales, des salariés et des jeunes, accueillir des seniors qui quittent le rural, lutter contre la vacance.

Des besoins auxquels il faut répondre alors que les prix de la construction, des matériaux et du foncier explosent, a souligné Thierry Repentin, maire de Chambéry (60 000 hab., Savoie), coprésident du groupe de travail Logement, habitat, hébergement de l’AMF. «L’acte de construire n’est pas porté positivement à l’échelle nationale, ce qui nous met localement en difficulté », regrette-t-il.


Résoudre le problème du coût du foncier

Le coût du foncier a été évoqué de manière récurrente pendant les débats. Malakoff (30 000 hab., Hauts-de-Seine), aux portes de Paris, tente de contenir le prix de sortie des opérations avec une Charte de la promotion immobilière. En cas de non-respect de celle-ci, le promoteur n’est plus bienvenu dans la commune, a expliqué la maire, Jacqueline Belhomme, membre du bureau exécutif de l’AMF.

Le maire de Richwiller (4 200 hab., Haut-Rhin), Vincent Hagenbach, a souligné que le zéro artificialisation nette (ZAN) renchérit le coût du foncier. À Villeurbanne (149 000 hab., Rhône), l’adjointe au logement, Agnès Thouvenot, affirme «perdre la bataille » face à des prix fonciers tels qu’« ils déconnectent le prix du logement des accédants, des locataires et des bailleurs sociaux. Il faut prendre à bras le corps la question du foncier, du ZAN, des taux d’intérêt. Il faudrait inventer un outil d’encadrement du prix du foncier », pense-t-elle.

Les établissements publics fonciers locaux(EPFL) peuvent être un levier d’intervention efficace sur le foncier en investissant à la place de la collectivité, a rappelé Philippe Alpy, président de l’association des EPFL. Pour qu’une commune en bénéficie, son EPCI doit y adhérer et percevoir la taxe spéciale d’équipement (TSE). Ce que la métropole de Lyon a refusé de faire.

« Il faudrait permettre aux villes d’y adhérer directement », pense le président qui déplore que les communes ne soient plus éligibles au FCTVA en cas de rachat de terrain auprès d’un EPF, ce qui en alourdit considérablement le prix.

Autre moyen de limiter l’impact du prix du foncier : le recours croissant au bail réel solidaire (BRS) via un office foncier solidaire (OFS). Mais gare à la multiplication des OFS dont on ne sait qui est le propriétaire, a mis en garde Agnès Thouvenot, pour qui l’autorité organisatrice de l’habitat doit faire partie de leur gouvernance.
 

Le gouvernement tente de rassurer les élus

Olivier Klein, ministère délégué chargé de la Ville et du Logement, présent une heure durant, a tenté de rassurer les élus quant à l’engagement de l’Etat. La Première ministre n’a-t-elle pas parlé d’un «pacte de confiance » avec l’Union sociale pour l’habitat (USH) dans son discours de politique générale ?

L’objectif est d’accompagner les bailleurs sociaux face à la hausse des taux, des prix des matières premières et de l’énergie et de la crise sociale. «Il faut pouvoir produire plus et rénover vite et beaucoup, tous les logements, dont les logements sociaux », a estimé le ministre.

Affirmant ne pas oublier son «parcours d’élu local » (il est toujours maire de Clichy-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis), Olivier Klein s’est dit soucieux de «construire un parcours résidentiel » plutôt que simplement du logement, en énumérant différents dispositifs en place ou à venir.

Ainsi, le prêt à taux zéro pour aider au paiement du reste à charge après le versement de Ma prime Rénov’. Ou la seconde phase du programme Action cœur de ville en préparation, annoncé par Caroline Cayeux, ministre déléguée chargée des Collectivités territoriales. Un volet logement a finalement été ajouté au Conseil national de la refondation, réuni le 28 novembre, animé par Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, et Véronique Bédague, directrice générale de Nexity.

La question suivante devait être abordée : «en quoi un véritable acte de décentralisation de la politique du logement serait un mieux pour les habitants ». Une perspective qui n’enchante pas nécessairement les élus. Isabelle Le Callennec prône une «différenciation » des territoires avant une décentralisation. Thierry Repentin craint «la fin de la mixité sociale ». En ce qui concerne Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, elle interroge crûment : «On décentralise pour faire mieux ou pour se débarrasser du fardeau » ?
 

Les ADIL au service des collectivités
Le réseau des associations départementales d’information sur le logement (ADIL, www.anil.org), présentes dans presque tous les départements, est insuffisamment connu des élus locaux, selon Roselyne Conan, directrice de l’association nationale (ANIL). Elles sont pourtant de véritables «couteaux suisses » à leur disposition.

Elles fournissent toutes les informations nécessaires sur les dispositifs existants. Elles peuvent aussi accompagner la définition et la mise en œuvre d’une politique logement. Et participer à la lutte contre la vacance en identifiant le parc disponible et en informant les bailleurs.

Les ADIL peuvent accompagner les copropriétés inorganisées pour accéder aux aides à la rénovation thermique. Communes et EPCI peuvent être membres des ADIL et contractualiser avec elles sur des missions particulières.

 

  • Retrouvez l'intégralité du débat en vidéo ci-dessous :

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