Loi Élan et logement social : ce qui change pour le bloc communal

Le volet «logement social » de la loi portant évolution en matière de logement, d’aménagement et de numérique (Élan) du 23 novembre 2018 a été l’un des plus contestés, les bailleurs sociaux étant contraints de revoir leur modèle. Côté bloc communal, la demande d’adaptabilité a été entendue.

Le dispositif SRU assoupli

Production. L’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) oblige certaines communes à disposer d’un seuil de logements sociaux de 20 ou 25 % au regard de leur parc résidentiel. La loi du 18 janvier 2013 portant renforcement de la production de logement social a fixé à 2025 la date d’échéance pour atteindre ces seuils. La loi Élan octroie à toutes les communes nouvellement soumises au dispositif SRU depuis le 
1er janvier 2015 cinq périodes triennales pleines pour atteindre le seuil légal, soit jusqu’en 2031. Cet assouplissement a été porté par l’AMF depuis plusieurs années.

Inventaire. La loi Élan élargit l’inventaire, dès 2019, des logements locatifs sociaux aux logements en location-accession financés en prêt social location-accession (PSLA) – lors de leur phase locative et pendant les cinq ans suivant la levée d’option –, mais aussi aux logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS). Autre assouplissement : la durée du décompte SRU des logements locatifs sociaux vendus à leurs locataires est allongée de cinq à dix ans.

Mutualisation. La loi Élan permet, à titre expérimental, de mutualiser la construction de logements sociaux à l’échelle intercommunale pour rattraper les objectifs de la loi SRU, via un «contrat intercommunal de mixité sociale ». Un décret d’application est attendu pour fixer la liste des EPCI concernés. Autre nouveauté : le seuil des communes éligibles à la loi SRU est porté à 3 500 habitants pour les communes d’Île-de-France, en dehors de l’unité urbaine de Paris.

DPU. Enfin, la loi Élan modifie le régime du droit de préemption urbain (DPU), dont dispose le préfet, en cas de non-respect des obligations SRU par les communes dites « carencées ». Désormais, les organismes HLM peuvent aussi acquérir, par délégation du DPU, des biens qui ne sont pas encore affectés au logement lors de la préemption, tels des terrains à bâtir.

Attribution des logements  

Commission. La loi Élan rebaptise la « commission d’attribution des logements » en « commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements ». Sa composition reste inchangée, mais ses règles de fonctionnement évoluent. Dans les zones tendues, cette commission est désormais chargée de réexaminer la situation des locataires tous les trois ans, au regard de certains critères (sur-occupation, sous-occupation, logement adapté, dépassement du plafond de ressources). Dans ces mêmes zones, la loi Élan limite les conséquences du refus d’offres de relogement sur le droit au maintien dans les lieux. 

Maire. Le maire dispose désormais d’une voix prépondérante en cas d’égalité au sein de la commission, qui peut se tenir sous une forme dématérialisée. Cette commission peut désormais attribuer en priorité certains programmes faisant l’objet d’une autorisation spécifique du préfet, à des jeunes de moins de 30 ans. Un décret en précisera les modalités. 

Gestion en flux des logements

L’article 114 de la loi Élan a modifié les modalités relatives aux droits à réservations. Désormais, le contingent de logements sociaux réservé aux collectivités territoriales notamment (20 %) s’effectuera non plus en stock mais uniquement dans le cadre d’une gestion en flux. La gestion en stock permet d’identifier clairement le logement concerné (typologie, adresse géographique) et le réservataire qui en bénéficie. La gestion en flux amène à la détermination d’un pourcentage annuel de logements qui seront mis à disposition du réservataire au fur et à mesure de leur libération, sans distinction du statut du réservataire. Ces nouvelles modalités et la mise en conformité des conventions existantes doivent être précisées par décret.