Communes propriétaires : comment gérer les contentieux locatifs ?

Lorsqu’elles louent des biens immobiliers de leur domaine privé, les communes agissant en tant que bailleurs sont soumises au droit commun. La présente fiche se focalise sur les baux d’habitation : elle ne traite pas des baux commerciaux, des baux professionnels, des baux ruraux, précaires, ni du logement social qui relèvent de problématiques spécifiques.

1 Locations de droit privé

Les contrats de location de locaux d’habitation passés par les collectivités locales portant sur leur domaine privé sont des contrats de droit privé. Ils sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations bailleurs-locataires. La commune ne peut notamment pas inscrire de clauses exorbitantes dans ces baux, sous peine de requalification en contrat administratif.

2 La procédure pour loyers impayés

En cas de loyers impayés, la commune propriétaire doit :

• s’adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d’une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la CAF ou la MSA.
• Après une mise en demeure infructueuse adressée au locataire, la résiliation du bail (étape préalable à l’expulsion) peut être prononcée par le juge, de façon « automatique » si le bail contient une clause résolutoire. Sa mise en œuvre est impérativement subordonnée à la délivrance au locataire d’un commandement de payer par huissier de justice.
• Le commandement de payer doit, à peine de nullité, faire connaître de façon précise au locataire le manquement aux obligations auquel il doit être remédié (sommes impayées) et l’informer d’une résiliation du bail s’il ne régularise pas la situation dans un délai de deux mois.
• À échéance du délai, la commune propriétaire saisit le tribunal judiciaire ou de proximité pour que le juge constate la résiliation du bail (il constate l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu’elle est mise en jeu régulièrement, sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction), et prononce l’expulsion.
• Le propriétaire peut saisir le juge en référé. Attention : le juge peut accorder des délais de paiement au locataire si celui-ci est en capacité de régler sa dette locative. 

3 La reprise du bien par la collectivité propriétaire

• En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, le propriétaire d’un immeuble d’habitation peut donner congé au locataire, au terme du bail, pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou loger un proche) ou pour un motif légitime et sérieux.
• Il doit respecter des conditions de forme et de délai de préavis. S’agissant d’une commune propriétaire, elle ne peut donner congé que pour céder le bien ou si elle peut justifier d’un motif légitime et sérieux.
• C’est la jurisprudence qui dessine les contours de ce dernier. Ont été reconnus les motifs imputables au locataire suivants : inexécution d’une de ses obligations, comme le paiement du loyer, usage non paisible des lieux loués, non-respect de la destination des lieux, défaut d’assurance, sous-location du logement ou transformation sans autorisation du bailleur, ou encore opposition à la réalisation de travaux.
• Il existe aussi des motifs non imputables au locataire : résiliation pour travaux du propriétaire, valable uniquement si les travaux exigent le départ du locataire, même temporairement. Le bailleur doit prouver son intention réelle d’exécuter les travaux. S’il n’est pas tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, il doit être en mesure d’apporter la preuve, par des documents précis (plans, permis de construire et de démolir, décision autorisant les travaux…) de la réalité de ses intentions (CA Versailles, 12 juin 1998 – CA Versailles, 24 févr. 2004).

Quel que soit le motif allégué, le bailleur doit le justifier, et c’est le juge qui, au cas par cas, considère ce motif comme étant légitime et sérieux. 

En cas de congé frauduleux, le congé est annulé et le locataire est en droit d’obtenir des dommages et intérêts.
 

A lire aussi

• La gestion des assurances communales
• Vente de biens communaux : les procédures à respecter
• Logements sociaux : le rôle des acteurs locaux