Habitat indigne : ce qui a changé depuis le 1er janvier 2021
La réforme, initiée par la loi Élan de 2018, opère une clarification de la politique de lutte contre l'habitat indigne. Avec certaines avancées pour les maires. Par Caroline Saint-André
I - Police unique
Depuis le 1er janvier, une police spéciale « de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations » réunit 12 procédures réparties auparavant entre le Code de la construction et de l’habitation – CCH –, et le Code de la santé publique. À noter que la police spéciale relative à la sécurité des établissements recevant du public reste à part (articles L.123-1 et suivants du CCH).
Double compétence. Pas de changement sur la « double casquette » de la lutte contre l’habitat indigne ou insalubre. L’exercice de cette nouvelle police «unique » demeure partagé entre le maire (ou le président d’EPCI en cas de transfert des pouvoirs du maire, lire ci-dessous) et le préfet. La sécurité reste du ressort de la commune (ou de l’EPCI), tandis que les risques liés à la santé relèvent de la compétence de l’État.
Faits générateurs. Par cette nouvelle police, le maire peut agir en cas de risques liés au défaut de solidité des murs, bâtiments ou édifices ; à l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans un logement collectif ; au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien des équipements communs, « lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ». Le décret du 24 décembre 2020 a précisé les équipements concernés : ascenseurs, VMC, systèmes de sécurité incendie, installations et canalisations d’eau, de gaz ou d’électricité, installations ou appareils d’éclairage ou de chauffage collectif, etc.
II - Procédure
Les étapes de la procédure demeurent inchangées. Mais les délais sont parfois raccourcis, et l’action du maire est mieux encadrée juridiquement.
Contradictoire. Sauf urgence, le maire doit respecter une procédure contradictoire à partir du rapport d’évaluation – qu’il peut établir lui-même, ou via un expert du tribunal administratif. Il doit d’abord informer les personnes concernées « des motifs qui (le) conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité (…) et des mesures qu’(il) compte prendre ». Un délai minimal d’1 mois est laissé à la personne qui a l’usage de l’immeuble pour présenter des observations. Lorsque la procédure porte sur les parties communes d’une copropriété, le syndic a au moins 2 mois pour transmettre les siennes. Lorsque l’architecte des Bâtiments de France doit se prononcer, son avis est réputé émis en l’absence de réponse de sa part dans les 15 jours. À l’issue de ces échanges, l’autorité compétente peut prendre un arrêté de mise en sécurité enjoignant de faire les travaux appropriés dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. En cas de non-respect du délai fixé, l’autorité compétente peut mettre en place une astreinte.
Urgence. En cas de danger imminent, le maire peut ordonner par arrêté, sans procédure contradictoire ni saisine du tribunal administratif, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger, « dans un délai (qu’il) fixe ». Le droit de visite pour procéder à un état des lieux, décidé par le maire, est encadré. Une plage horaire est définie – entre 6h00 et 21h00 –, et le recours au juge des libertés et de la détention est prévu en cas d’obstruction ou d’impossibilité d’accéder aux lieux.