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1 Concevoir une politique locale adaptée 
Après avoir réalisé un diagnostic des besoins du territoire, puis défini des objectifs chiffrés dans un programme local de l’habitat (PLH), la réalisation d’une opération de logement social est envisagée par un EPCI ou une commune, qui la propose à un organisme HLM (OPH, SA HLM, SEM), dont le regroupement pour atteindre le seuil de 12 000 logements est prévu à l’horizon 2021. Selon les territoires, il pourra être pertinent de développer des logements pour les jeunes, pour les familles…, et aussi de respecter les obligations de la loi SRU (1) que la loi Élan du 23 novembre 2018 (2) est venue assouplir (lire Maires de France, n° 369, juin 2019, p. 50).

2 Financer la construction 
Les logements sociaux sont subventionnés par l’État et les collectivités territoriales peuvent apporter des aides indépendamment ou en complément (art. L. 312-2-1 à L. 312-3 du Code de la construction et de l’habitation – CCH). Outre ces fonds propres, un bailleur social peut bénéficier de prêts de la Caisse des dépôts (CDC) ou de financement d’Action Logement (lire En savoir +), en tenant compte des dispositions de l’article R. 331-1 du CCH. Le Fonds national des aides à la pierre (FNAP) fixe chaque année la programmation des engagements financiers et des délégations des aides à la pierre aux EPCI notamment (3). 

4,8 millions 

c’est le nombre de logements sociaux en 2018, gérés par 694 organismes HLM (source : Union sociale de l’habitat).

3 Bien connaître les prêts 
• Le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) 
et le prêt locatif à usage social (PLUS). Le PLAI finance des logements locatifs destinés à des ménages en grande précarité qui cumulent des difficultés économiques et sociales (4). Le PLUS est actuellement le prêt le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social (5). Ces deux prêts peuvent financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, et, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. Ces prêts, destinés uniquement aux organismes HLM, aux collectivités territoriales ou EPCI, ouvrent droit à une subvention de l’État (art. R. 331-1 et s. du CCH). Ils sont distribués par la CDC. Les opérations financées en PLUS et en PLAI permettent de bénéficier d’une exonération de TFPB (foncier bâti) pendant 25 ans. 
• Le prêt locatif social (PLS) finance des logements locatifs situés en priorité dans les zones tendues et destinés à des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour les logements PLUS et rencontrant des difficultés pour trouver un logement. Ce prêt peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que les travaux d’amélioration (6). Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération. Le PLS est distribué par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la CDC ou octroyé directement par elle. Le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’État mais permet une exonération de TFPB pendant 25 ans. Attention : les modalités administratives et les délais de construction que doivent respecter les bailleurs viennent d’être modifiées par un décret  (7).
• Le prêt locatif intermédiaire (PLI) peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, et, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants (art. R. 391-1 à R. 391-9 du CCH). Le PLI n’ouvre pas droit à une subvention de l’État ni à aucun avantage fiscal. Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération. Le PLI est distribué par les établissements de crédit ayant signé une convention avec la CDC ou octroyé directement par cette dernière. 

4 Mobiliser les outils d’aide aux prêts
• Les subventions pour dépassement des valeurs foncières. À la subvention de l’État peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS, une subvention foncière pour dépassement des valeurs foncières de référence. Le plafond de la subvention est constitué par la différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence (valeur de référence pour la surface utile de l’opération). La subvention ne peut être accordée que si la participation des collectivités est au moins égale à 20 % du dépassement de la charge foncière de référence (art. R. 331-24 du CCH). 
• Les garanties d’emprunt des collectivités. Les prêts (PLUS/PLAI) peuvent être garantis totalement ou partiellement pendant toute leur durée par les collectivités où sont construits des logements. En contrepartie de leur garantie d’emprunt, les collectivités peuvent bénéficier de droits à réservation de logements pouvant aller jusqu’à 20 % de chaque programme concerné. Si les collectivités ne garantissent pas les emprunts ou si la garantie n’est que partielle, c’est la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) qui  se substitue moyennant une commission au titre de la garantie accordée.
• L’obligation de conventionnement APL sur les loyers. Ces prêts sont soumis à la passation par le futur bailleur social d’une convention «aide personnalisée au logement » (APL) signée avec l’État, d’au moins neuf ans ou quinze ans, selon la nature du prêt (art. L. 351-2 du CCH). Cette convention comporte les engagements que doit respecter le bailleur, comme l’obligation, pendant la durée de la convention, de louer les logements à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond et à des loyers fixés annuellement par l’État. Toutefois, une ordonnance de mai dernier (8) autorise les bailleurs sociaux à mettre en place, à titre expérimental, une politique de modulation de loyers. Enfin, la loi de finances 2018 (9) a introduit la réduction de loyer de solidarité (art. L. 351-3 du CCH) (lire l’avis d’expert). 

5 Réhabiliter le parc social
Le prêt PAM, accordé par la CDC, est destiné  au financement de travaux d’amélioration en continu du parc, de résidentialisation, de réhabilitation classique ou lourde de logements conventionnés à l’APL.
L’éco-prêt logement social est un prêt bonifié  dédié à des travaux d’amélioration de la performance énergétique sur les logements les plus énergivores des logements sociaux. Les travaux de rénovation portant sur le logement social est soumis à un taux de TVA de 10 % ou de 5,5 % pour certains équipements  (chaudières à haute performance énergétique, certains matériaux d’isolation thermique…). 

(1) Loi du 13/12/2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (JO du 14). 
(2) Loi du 23/11/2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24). 
(3) www.amf.asso.f (réf. CW39350). (4) Circulaire UC n° 94-55 du 04/07/1994. (5) Circulaire n° 99-71 du 14/10/1999. (6) Circulaires n° 2001-14 du 06/03/2001 et n° 2003-79 du 30/12/2003. (7) Décret n° 2019-624 du 21 juin 2019 (JO du 23). (8) Ordonnance n° 2019-453 du 15/05/2019 (JO du 16). (9) Loi du 30/12/2017 de finances pour 2018 (JO du 31).